¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Son muchos los propietarios que acuden a nuestro despacho y que están en la misma situación: el inquilino no paga las rentas, ¿qué debemos hacer?

En este artículo te explicaré los pasos a seguir cuando un inquilino no paga el alquiler, buscando las mayores opciones posibles para que el inquilino se ponga al día de todos los pagos, o, si no queda más remedio, para recuperar la vivienda lo antes posible.

Lo primero que debe hacerse cuando un inquilino empieza a retrasarse en los pagos de la renta, es tratar de darle solución de una forma amistosa. En muchos casos este retraso inicial en el pago se soluciona y no hace falta ir más allá. Pero no siempre es así, por lo que considero necesario conocer todas las opciones que existen frente a una situación de este tipo.

En primer lugar, debemos requerir fehacientemente al arrendatario. La vía más adecuada para ello es el burofax, en el cual le requeriremos para que inmediatamente pague las rentas debidas. Es importante saber que el impago del alquiler faculta al propietario para el ejercicio de la acción de desahucio ante los Tribunales.

Demanda judicial por el impago del alquiler

Si aun así el inquilino no paga, el siguiente paso será interponer una demanda judicial. Para ello lo primero que se debe hacer es buscar a un abogado que esté especializado en desahucios de inquilinos, ya que para poder reclamar el desahucio de un inquilino por impago del alquiler es necesario un abogado y procurador, sea cual sea el importe de la deuda.

En la misma demanda solicitaremos que el juez declare resuelto el contrato de alquiler, el pago de las rentas y de otras cantidades debidas (facturas de agua, luz o gas pendientes, tributos que según el contrato deba satisfacer el arrendatario, etc.) y el lanzamiento del inmueble.

Esta demanda debe ponerse inmediatamente, ya que estamos hablando de un proceso que requiere de un tiempo, así que cada día que se tarda en poner la demanda, es un día más que se tardará en recuperar la vivienda.

En cuanto al pago de las rentas y otras cantidades similares, podremos solicitar las debidas en el momento de la interposición de la demanda y las que se vayan devengando con posterioridad hasta la finalización del procedimiento judicial.

El inquilino ya ha recibido la demanda, ¿y ahora qué?

Pues bien, una vez que el inquilino reciba la demanda, pueden ocurrir varios supuestos:

• Que éste se quede en el inmueble y no pague: en este caso llegado el día del lanzamiento, el personal del juzgado desalojará al inquilino.
• Que pague lo que debe y entregue el inmueble: este sería el mejor de los supuestos.
• Que pague la cantidad debida y siga en el inmueble: esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
• Que entregue el inmueble y no pague la cantidad adeudada: en este caso el procedimiento se da por finalizado respecto al desahucio, y continuará respecto a la reclamación de la deuda.
• Que conteste a la demanda oponiéndose a la misma.

El lanzamiento cuando el inquilino no paga el alquiler

Como bien he mencionado anteriormente, el lanzamiento por el impago del alquiler, es el acto en el que se devuelve al propietario o arrendador la posesión de la vivienda.

En este caso, el personal del juzgado acude a la vivienda junto a un procurador y a un cerrajero, y acceden al interior de la vivienda y levanta un acta de lo que allí ha ocurrido, donde se hace entrega de la posesión del inmueble al dueño.

Una vez se ha realizado el lanzamiento, podrá el arrendador reclamar la deuda al inquilino que no paga el alquiler. Además, el arrendador puede reclamar las rentas y todos los recibos de suministros que no se han pagado hasta el día del desahucio.

Pago de la renta y entrega del inmueble

Una vez el inquilino recibe la demanda judicial, éste puede proceder al pago de la deuda y a la entrega del inmueble una vez pagada. Este sería el mejor de los casos, y en lo cierto, poco probable de que suceda.

Pago de la deuda y continuidad en el inmueble

Otro de los casos que puede suceder es que después de recibir la demanda judicial, el inquilino pague la cantidad debida y siga en el inmueble. Esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”, no obstante, si previamente hemos enviado el burofax reclamando las rentas, evitaremos esta situación.

La enervación de desahucio permite al inquilino deudor que ha sido demandado por impago del alquiler, evitar el desahucio de la vivienda, abonando todas las cantidades adeudadas hasta la fecha del pago.

Entrega del inmueble sin pago de la deuda

Si el inquilino demandado entrega el inmueble sin haber pagado la cantidad adeudada, el proceso de desahucio se dará por finalizado y continuará el proceso de la reclamación de la deuda.

Contestación y oposición a la demanda

Finalmente, uno de los casos más comunes es que el demandado conteste a la demanda oponiéndose a la misma. En este caso, habrá que estar a la fecha de juicio y celebrar la vista. Habrá juicio y a continuación se celebrará la sentencia. Si te dan la razón en la sentencia, que es lo más lógico, entonces la siguiente acción a realizar será el lanzamiento (desahucio).

Normalmente, es la opción que más se usa en la práctica por el mero hecho de ganar tiempo.

¿Cuánto dura un desahucio?

La verdad que la duración de un desahucio es imposible de predecir. Cierto que muchos se suelen conseguir en pocas semanas después de haber puesto la demanda, debido a que se ha convencido al inquilino de que se marche de la vivienda voluntariamente.

Sin embargo, si el inquilino no accede a la propuesta de que abandone la vivienda voluntariamente, entonces dependerá de lo que dure el proceso. Pero por mi experiencia, estos procesos suelen durar en una media de 5 meses.

Si te encuentras en una situación similar, te recomiendo que te pongas en contacto con tu abogado de confianza para así poder iniciar el procedimiento cuanto antes mejor.